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La loi Pinel Expliquée

La Loi Pinel est le nouveau dispositif fiscal 2014.
La nouvelle ministre du logement Sylvia Pinel a décidé d’améliorer et de faire évoluer la Loi Duflot. Cette nouvelle loi a pour objectif de relancer la mise en construction de logements neufs dans des zones où l’offre immobilière est insuffisante en proposant des incitations fiscales aux investisseurs.

Télécharger le plan de relance du logement

La loi Pinel permet à tout contribuable domicilié en France qui fait l’acquisition d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 de bénéficier d’une REDUCTION D’IMPÔTS pouvant aller jusqu’à 21% de son investissement sur 12 ans.
La réduction d’impôt est calculée sur le montant de l’investissement majoré des frais de notaire et varie selon la durée de détention et de location

Durée de location Economie d’impôt
6 ans 12% du montant de l’acquisition
9 ans 18% du montant de l’acquisition
12 ans 21% du montant de l’acquisition

La réduction d’impôt est ainsi de 2% du montant de l’acquisition par an pendant les 9ères années puis le dispositif propose une prolongation de 3 années supplémentaires avec une réduction d’impôt de 1% par an.
La Réduction d'impôts maximum est plafonnée à 63 000€ pendant 12 ans, soit un investissement maximum de 300 000€.
La Loi Pinel permet également de déduire des revenus :

Le déficit foncier imputable sur le revenu global est limité à 10 700€

Les conditions de la Loi Pinel

Les Plafonds de loyers

Pour être éligible à la Loi Pinel, le logement doit respecter des plafonds de loyers qui sont revalorisés tous les ans

Zone A bis
Paris et certaines communes de la petite couronne
16,72€/m²
Zone A
Agglomération Parisienne, Côte d'Azur et Genevois français + Marseille, Lyon et Lille
12,42€/m²
Zone B1
Agglomération de + de 250 000 habitants, zones littorales et frontalières
10€/m²
Zone B2
Agglomération > 50 000 habitants, zones frontalières ou littorales, limite IDF
8,69€/m²

Ces plafonds sont soumis à un coefficient multiplicateur, qui dépend de la surface habitable du logement calculé selon la formule suivante :
Coefficient multiplicateur de surface = 0,7 + 19/S
S = surface fiscale du logement (la surface à prendre en compte est celle qui est traditionnellement retenue dans les dispositifs fiscaux augmentée de la moitié des surfaces annexes dans la limite de 8m2)
Le coefficient est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2
Exemple :
Pour un appartement de 50m2
Coefficient multiplicateur de surface :
0,7 + 19/50 = 1,08

Loyer mensuel applicable :

Zone Zone Abis Zone A Zone B1 Zone B2
Loyer applicable
(Plafond zone x 50 x 1.08)
902,88 € 670,68 € 540 € 469,26 €

Les plafonds de ressources

Le plafond Pinel de ressources des locataires est directement lié aux revenus maximum que déclarent les locataires d’un logement Pinel (revenu fiscal de référence de l’année N-2).
Ils sont fixés tous les ans par décret.

  Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seul 36 831€ 36 831€ 30 019€ 27 017€
Couple 55 045€ 55 045€ 40 089€ 36 079€
Personne seul ou couple + 1 enfant à charge 72 159€ 66 169€ 48 210€ 43 389€
Personne seul ou couple + 2 enfants à charge 86 152€ 79 257€ 58 200€ 52 380€
Personne seul ou couple + 3 enfants à charge 102 503€ 93 826€ 68 465€ 61 619€
Personne seul ou couple + 4 enfants à charge 115 344€ 105 584€ 77 160€ 69 443€
Majoration personne à charge complémentaire +12 851€ +11 764€ +8 608€ +7 746€

Les zones Pinel

La Loi Pinel verra apparaitre un nouveau zonage qui sera appliquée à partir du 1er octobre 2014

Cette révision du zonage permettra d’être mieux adapté aux réalités du marché. Environ 1200 communes (représentant une population de 10 millions d’habitants) se retrouvent reclassées, notamment Lyon, Lille et Marseille (reclassées en zones A).

A titre d’exemple, ce nouveau zonage permettra de renforcer le dispositif d’investissement locatif et la construction de logements intermédiaires dans les zones tendues destinés aux classes moyennes.

Télécharger la liste des communes classées par zones éligibles à la Loi Pinel
Télécharger le communiqué de presse

Exemples d’investissement

Loi Pinel 6 ans

12% d’économie d’impôt
Investissement : 300 000€
36 000€ de réduction d’impôt
6 000€/an pendant 6 ans

Loi Pinel 9 ans

18% d’économie d’impôt
Investissement : 300 000€
54 000€ de réduction d’impôt
6 000€/an pendant 9 ans

Loi Pinel 12 ans

21% d’économie d’impôt
Investissement : 300 000€
63 000€ de réduction d’impôt
6 000€/an pendant 9 ans et 3 000€/an pendant 3 ans

 

La loi Pinel permet de se constituer du patrimoine en ne participant qu’à une faible partie de son acquisition.
En effet, les locataires et l’état grâce aux économies d’impôt participent au financement de cette opération : [[schema chart]]

En résumé et avec la Loi Pinel, vous pouvez, à partir de 100€/mois :

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Actualités loi Pinel

F.A.Q loi Pinel

  • > Est-il possible de louer le bien Pinel 2014 à un membre de sa famille ?


    Avec la Loi Pinel et contrairement à la loi Duflot, il est tout à fait possible de louer à un ascendant ou un descendant du contribuable, seulement il ne doit pas être rattaché au foyer fiscal du propriétaire.
    C’est également possible si l’investissement est réalisé au travers d’une SCI non soumise à l’IS de louer à un ascendant ou un descendant de l’un des associés.
  • > Qu’entendez-vous par logement BBC ?


    Il s’agit de logements dit Bâtiment Basse Consommation. La consommation d'énergie ne doit pas dépasser plus de 50kW/an/m2 (variable selon les zones géographiques).
    Pour atteindre ce niveau de performance énergétique, les logements bénéficient entre autres d’isolation et de ventilation optimales et d'équipements de chauffage performants (pompes à chaleur, panneaux solaires, etc…), d'une bonne isolation (intérieure, extérieure)
  • > Peut-on cumuler Loi Pinel et les autres avantages fiscaux ?


    Sur un même logement, il est impossible de cumuler la loi Pinel avec d'autres avantages fiscaux tels que Loi Censi-Bouvard, loi Malraux, loi Girardin...
    Il est par contre possible de faire plusieurs opérations de défiscalisation la même année en respectant le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € en 2014
  • > Peut-on investir en Loi Pinel avec une SCI ?


    Oui, vous pouvez investir en loi Pinel avec une Société Civile Immobilière mais elle ne doit pas être imposée à l’impôt sur les sociétés (Celle-ci doit être imposée à l'impôt sur les revenus.)
    Les différents associés se partageront l'avantage fiscal sur la quote-part des parts possédées dans la SCI dans la limite des 300 000€ par an et par foyer fiscal.
  • > Est-il possible d’acheter un même logement à plusieurs ?


    Oui il est possible d’investir en Loi Pinel à plusieurs, c’est-à-dire en indivision. Les différents investisseurs se répartissent l'avantage fiscal au prorata de leur participation dans la limite des 300 000€ par investisseurs.
  • Peut-on démembrer un bien immobilier Pinel ?


    Non, c’est impossible de bénéficier de l'avantage fiscal Pinel 2014 et de séparer la nue-propriété de l'usufruit d'un même bien immobilier.
    La réduction d’impôt n’est donc pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré.
  • > Que se passe-t-il après 6 ans de détention et de location ?


    Après les six premières années de location vous pouvez récupérer votre logement pour un usage personnel, le revendre, le louer en droit commun avec des loyers déplafonnés. Vous pouvez aussi décider de prolonger le dispositif Pinel de 2 périodes de 3 ans supplémentaires en respectant les conditions requises et bénéficier ainsi d’une prolongation de l’avantage fiscal (2% par an les 3 premières années puis 1%/an les 3 dernières).
  • > Les logements livrés depuis quelques mois sont-ils toujours considérés comme neuf s?


    Les logements sont considérés par l’administration comme neufs tant qu'ils n'ont jamais été habités. Ils sont alors éligibles à la Loi Pinel
  • > Le dispositif Pinel rentre-t-il dans le plafonnement global des niches fiscales ?


    Oui, le dispositif Pinel rentre dans le plafonnement global des niches fiscales qui limite l'avantage fiscal à 10 000€ / an.
  • > Que se passe-t-il si on doit revendre avant 6 ans ?


    Vous devez rembourser le montant des avantages fiscaux acquis à compter de l’année de livraison sauf s’il s’agit d’un cas d'invalidité, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un des membres du couple soumis à imposition commune.
  • > Peut-on acheter en loi Pinel sans apport ?


    Oui, il est possible d’investir sans apport. Les établissements bancaires peuvent même proposer des financements avec frais de notaire inclus. Il est même conseillé de ne pas mettre d’apport puisque les intérêts d’emprunt sont déductibles et que les taux sont au plus bas.
  • > Est-il possible de faire un investissement Pinel dans l’ancien ?


    Oui, le dispositif Pinel est applicable aux logements ancies qui ne satisfont pas aux critères de décence et qui font l’objet de travaux de réhabilitation permettant au logement d’acquérir des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf.
    Il en est de même pour un local affecté à un usage autre que l’habitation et qui fait l’objet de travaux de transformation en logement.
    Le prix de revient pour le calcul de la réduction d’impôt est le prix d'acquisition augmenté du prix des travaux.
  • > La garantie en cas de carence de locataires permet-elle de ne pas être requalifié si on ne loue pas le bien avant 12 mois ?


    Non, cette garantie locative ne peut pas se substituer à une location effective du bien.
    Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant la livraison sans quoi les avantages fiscaux seraient remis en cause.
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